전세값안정과 전세시장

전세시장은 하향안정?

전국적으로 전세 매물은 찾기 힘든편이다.

또한 시장에 나와있는 매물또한 이미 금액들이 많이 올라가있어 접근성이 나쁜편이다.

그럼에도 불구하고 가격 변동만을 보고 이야기를 한다면 전세시장은 안정세 인것이 사실이다.

전세 시장에서 가격변동은 현재 25주 연속으로 보합과 하락을 이어오고 있으며, 이것은 서울과 수도권 모두 포함되는 이야기이다.

그럼에도 불구하고 실질적인 수요층들은 어째서 전세시장의 안정기를 느끼지 못하고 있는걸까?

그 이유는 간단하다 이미 너무 올라버린 전세가격과 하락의 폭이 낮기 때문이다.

2022년 6월 기준으로 서울 아파트의 평균 전세값은 6억 3천~정도이다.

임대차법 시행 바로 직전의 2년전에는 4억 6천~ 정도이다.

실제로 2년 동안 1억 7천~ 정도의 상승폭을 보인것이다.

현재 하향하는 폭은 한달에 0.02~0.04% 정도 하락하는것에 비하여 전세값 폭등시절에 비하면 너무 낮은 하락폭이라는 것이 대부분의 주장이다.

지방권에는 '깡통전세" 라고 불리우는 역전세 매물( 전세가격 > 매수가격) 매물 또한 다수 존재하는부분이다.

전세시장과 주택시장 모두 하향안정의 자세를 취하고 있는 와중에도 주거에 대한 부담이 줄지않은 이유는 무엇일까?

그것은 바로 금리인상이다, 부동산 이라는 자산은 대부분 대출을받아서 투자, 혹은 주거 하는것이 대부분의 모습이다.

그렇기 때문에 현 금리인상은 수요층들에게 부담을 남겨줄수 밖에 없는 부분이다.

하지만 금리인상과 전세값 폭등에도 불구하고 현재 임대차 시장은 꾸준히 커지고 있다.

서울 지역 부동산 임대차 계약 통계에 따르면 2022년 상반기 임대건수는 46만건을 넘어갔다.

이것은 2014년이후 상반기 임대차 건수가 40만건을 넘긴것은 처음이다.

또한 현재 금리인상과 거래절벽으로 인한 얼어붙은 매수심리 또한 한몫하고 있는부분이다.

수요층들은 매수를 하기보다는 전세로 거주형태를 취하며 관망한다는 것이 대부분의 의견이다.

임대차법의 사이클이 돌아오는 올해 8월 정부측에서는 " 8월의 전세대란은 없을것이다" 라는 의견과는 다르게 주거안정에 대한 정책들을 잇달아 내놓고 있다.

또한 금리인상으로 겁먹은 전세 임차인들이 월세로 자세를 바꾸는 모습또한 보여주고있다.

또한 이러한 상황에서 정부측에서도 버팀목 대출금리를 동결하며 청년 월세지원등을 확대하는등 월세에 대한 부담도 줄여줄수 있는 정책들을 펼치고 있다.

곧 돌아오는 8월 전세시장이 안정을 보여줄 확률이 높은부분이다.

전세값과 매매값이 같이 상승하는것은 주택시장에서 너무나 당연한부분이다.

현 시점 전세값과 매매값 모두 하향안정을 취하고 있는 모습이다.

하지만 전세값, 매매값 모두 앞선 5~6년 사이 폭등을 하여 지금의 하락폭으로는 실질적인 수요층들에게 주거안정을 가져다줄수 있을지는 미지수이다.

현재 통계상으로만 분석을 했을경우, 아파트의 거래량의 경우 지난해 상반기에 비하여 70%가까이 하락을 하여 실질적인 주택시장에서 거래침체를 이끈 주 원인으로 분석을 할수있다.

올해 상반기에 집계된 거래량은 2만9,334건 으로 세계금융위기였던 2008년에 비해서도 5,000건 가량 적은 거래량이다.

금리인상으로 인한 거래량의 하락도 현 주택시장에서 큰 원인 이지만, 사실상 거래절벽은 작년부터 시작되었었다.

그렇다면 이러한 거래절벽의 가장 주된 원인은 무엇일까?

그것은 매수자와 매도자 사이의 매매가격에 대한 간극이 굉장히 크다는 사실에 있다.

매수자와 매도자의 매매계약이 성립되기 위해서는 매매가격이 맞아야 하는것이 당연한데, 매도자가 매수자의 생각에 비하여 너무 높은 금액을 부르는것이 문제이다.

실제로 전국적으로 폭등한 아파트들의 현 매물들과 실거래가를 비교를 해본다면 적게는 수천만원에서 많게는 1억 이상의 차이를 보여주고 있다.

작년 부터 꾸준히 보여지고 있는 모습이였지만, 차이점이 있다고 하면 작년에는 호가를 따라가는 경우가 존재하였지만 , 현재 실거래가가 호가를 따라가는 부분은 거의 없다.

오히려 호가가 떨어지며 이전 실거래가 근처 혹은 그이하로 가는 경우도 많이 보인다.

실질적인 주택시장의 안정이 오기위해서는 현 주택시장의 시장가격이 더떨어져야 한다는것이 현재 20~40세대 대부분의 의견이다.