오피스텔 주택수 산정 제외 검토

아파트 대체재의 등장 오피스텔

2021년 작년을 생각해본다면 실제로 주택시장에서 오피스텔의 열기는 굉장히 뜨거웠다.

상승을 지속해온 주택시장, 청약 과열로 인한 내 집 마련에 대한 진입장벽, 점점 조여 오는 대출 규제 등 의 이유로 청년층과 실수요자들의 주택시장 진입이 어려워지면서 대체재로 '주거형 오피스텔'에 대한 수요가 폭증하였다.

오피스텔의 장점으로는 먼저 LTV가 70%까지 나온다는 장점으로 인하여 아파트에 비하여 대출규제가 자유로운 편이었다.

또한 전용면적이 큰 오피스텔이 등장하면서 실질적인 주거상품의 모습을 갖추게 되었다.

또한 일반적으로 오피스텔은 청약통장을 사용하지 않으며, 100% 추첨제로 진행이 되기 때문에 청약가점이 낮거나 청약통장이 없는 수요층들에게 큰 인기를 얻었다.

작년에 공급된 "힐스테이트 과천청사역" 같은 경우에도 1398대 1이라는 역대급 경쟁률을 기록하는 등 작년까지의 주택시장에서 오피스텔의 인기는 영원할 것만 같았다.

그러나 정부에서 오피스텔에 대한 청약 열기가 과하다고 판단하여, 오피스텔의 가장 큰 장점인 대출규제를 DSR규제를 적용시킴으로써 오피스텔 시장의 열기가 작년에 비하여 다소 식어버렸다.

현재 윤정권 인수위 측에서 오피스텔 주택수 산정 제외에 대한 법안을 검토 중에 있다.

84㎡까지도 오피스텔 주택수 산정 제외대상에 적용시킨다는 의견이 있어, 이러한 법안이 현 오피스텔 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상된다.

현재 오피스텔 같은 경우는 강남권, 여의도, 동탄, 판교 등 출퇴근 유동인구가 많은 지역을 중심으로 보수적인 투자처로 보이고 있다.

대출규제와 다주택자에 대한 높은 납세부담으로 인하여 잠시 식어 있었던 오피스텔 시장이 현 법안이 통과될 경우 다시 한번 더 뜨겁게 달아오를 것으로 보인다.

현재 서울권 뿐 아닌 전국적인 주택 매수세가 큰 폭으로 하락하고 있어, 확실하게 시장이 달아오른다고 말할 수는 없다.

하지만 주택 매수에 대한 수요가 줄어든 이유는 이미 분양 가격 이상으로 큰 폭의 가격 상승을 보인 주택들에 대한 이야기이며, 아직도 분양가 상한제를 적용받는 수도권의 아파트들은 아직도 청약의 열기가 굉장히 뜨겁다.

오피스텔 주택수 산정 제외가 실체화된다면 오피스텔 분양 물권들은 빠른 속도로 가격 상승을 이룰 것은 확실하게 말할 수 있다.

"오피스텔은 매매가 상승을 기대하기 어렵다"라는 의견이 과거에는 분명 존재하였다.

하지만 위 의견 같은 경우는 주거형 오피스텔이 공급되기 전 소형 1룸, 1.5룸 에 대한 인식이었으며, 그러한 상품들은 실제로 주거 대체상품으로써 각광받기는 힘든 것이 사실이다.

그러나 전용면적이 크고 실제로 주거상품으로써의 모습을 갖춘 상품들이 등장하게 되면서 많은 지가 상승을 이루었다.

실제로 신도림 인근의 주거형 오피스텔 같은 경우에는 분양가 기준 3배 가까이 상승되기도 하였다.

아직도 꾸준한 주거형 오피스텔이 전국적으로 공급이 되고 있다.

분명 좋은 상품이며 특히나 젊은 층에게 진입장벽이 낮다는 이유 하나만으로도 큰 가치가 있다.

그럼에도 불구하고 현재 오피스텔 시장이 뜨겁지 않은 이유는 뭘까?

답은 간단하다 "비싸서"이다.

수도권 내에서도 상급지 중급지 같은 경우 대부분 분양가 상한제를 적용받아 아파트 분양가가 주변 시장의 실거래 가격에 비해서 합리적인 가격으로 공급이 되고 있다.

하지만 오피스텔의 경우에는 분양가 상한제의 적용 대상에서 배제된다.

그렇기 때문에 현재 시장에서 분양되는 주거형 오피스텔 같은 경우 상대적으로 고분양가라는 인식이 강하며, 사실 그것은 맞는 이야기이다.

아직까지 소비자들의 인식으로는 오피스텔보다는 아파트가 실거주 하기에 편리하다 라는 인식이 강한 편이다.

이것은 실제로 아파트에 비해서 건축규제가 더 자유로운 오피스텔의 경우 어느 정도 맞는 이야기이다.

그럼에도 불구하고 동일한 입지에 동일한 조건으로 분양을 진행할 경우 아파트보다 오피스텔의 분양가는 비싼 것이 현실이다.

시장에서 절대적으로 가격을 무시하고 소비할 수는 없으니, 주변 시장과 입지를 보고 디테일하게 분석한 뒤 소비하는 안목이 중요하다.