수도권깡통전세

매도가 보다 비싼 전세값?

금리상승과 전세값 상승으로 임차수요가 월세시장으로 눈을 많이 돌리고 있다.

실제로 수도권 지역에서 종종 최근 매수세가 줄어들고, 집값이 하락하면서 전세값이 집값과 비슷해 지고있다.

이로써 이른바 '영끌족'이 무리하게 투자에 나섰다가 일부 세입자들이 전세보증금을 상환받지 못하는 사태가 발생하고 있다.

주택시장이 점차 하향안정의 제스쳐를 취하게 되면서, 주택 매매가보다 전세가액이 높아지는 이른바 "깡통전세" 에대한 우려가 점점 커지고 있다.

지방도시와 대구, 대전등을 시작으로 수도권까지 '깡통전세' 매물들이 올라오고 있다.

가장 큰문제는 전세를 끼고 투자를 진행했던 '갭투자' 를 무리하게 진행했던 투자자들 사이에서 시장붕괴가 오고 있다.

집을 당장 매도에 성공한다고 하여도 전세가액에 미치지 못하여 전세금을 돌려주지 못하는 불상사가 발생하게 된것이다.

통상적으로 전세가율이 80%이상을 넘어갈경우 깡통전세의 위험신호로 여겨진다.

2022년 6월의 전국 아파트 전세가율은 66.3%였지만, 현재는 수도권과 광역시를 제외할경우 75.4%까지 올라간다.

한국 부동산원에 따르면 올해 6월 전국 187개의 시, 군 ,구 중에서 총19개 지역의 아파트 전세가율이 80%를 넘기며 '깡통전세' 의 적신호를 보내왔다.

수도권 같은경우는 이천시와 여주를 중심을 80%를 넘으며 수도권 '깡통전세'의 적신호를 보내고 있다.

올해 상반기 허그에 따르면 전세보증금 반환보증 사고가 1595건으로 피해금액 3407억원, 이 수치는 상반기 기준 역대 최고치를 갱신하였다.

올해 상반기 발생한 반환보증 사고 건수는 주택유형별로 다세대 주택이 1961건을 절반이상을 차지 하였으며,아파트389건, 오피스텔211건, 연립주택 47건으로 집계되었다. 

 

정부의 특별관리

지방권만 아니라 수도권까지 깡통전세가 올라오면서, 정부가 이를 막기 위해 전세가율이 90%를 초과하는 지역에 대하여 특별관리에 들어간다고 밝혔다.

전국적으로 90%를 넘어간 지역은 없으나 현재 전국적으로 19개의 지역에서는 80%를 넘어가며 정부의 집중감시를 받고있다.

정부가 민생안정을 위하여 '전세가율 급등지역' 을 사전관리한다는 방침을 밝혔다.

정부는 전세가율이90% 초과하거나, 경매 경략률이 전세가율보다 낮은 지역을 주의지역 으로 보고 위험계약 진행을 막고자 지자체에 하달 한다는 내용이다.

전세가율이 가장 높은지역은 전세가율이 85%를 넘어가는 전남 광양시와  포항 북구가 가장 경계가 되는 지역이며, 수도원에서는 여주 이천이 가장 높은 전세가율을 보였다.

정부가 관리하는 주의지역으로 선정될 경우 지자체와 정부 합동으로 거래점검을 진행하며, 공인중개사가 주택에 대하여 중개를 진행할때 인근 주맥 매매와 전세가 등 융자비율에 대하여 의뢰자에게 고지하도록 교육을 진행한다.

이러한 방법을 진행하였을때, 의뢰인이 전세가가 과하게 높다고 판단하며 전세값 안정에 기여할것으로 기대 하고있다.

 

8월 전세대란

앞선 내용들을 살펴본다면, 올해 8월 전세대란이 터지지는 않을까 걱정을 하게된다.

전세가율이 높다는것은 그만큼 전세값이 가파르게 상승했다는것을 말하며, 전세사고가 발생했다는것은 그만큼 무리하게 투자를 진행한 집주인이 전세값을 올릴가능성이 높다는것이다.

전세에 대한이야기는 이렇지만 그만큼 월세시장도 불안정 한것이 사실이다.

금리인상으로 주택매수와, 전세진입 에 대한 불안감이 커진게 사실이다.

자연스럽게 임대차시장의 수요는 월세쪽 으로 많이 진입하게 되었는데 월세에 대한 수요가 증가하며 이번 임대차법 사이클이 도래하였을때 월세또한 상승하여 국민들의 주거안정을 헤칠가능성이 높다는 의견또한 다분하다.

정부가 상생임대인 제도를 도입하여 이번 8월의 전세대란을 막기 위해 힘쓰고 있다는 사실은 분명하나, 많은 수요층등이 올해 8월의 전세대한에 대한 걱정이 굉장히 크다.

실제로 화성시의 한 공인중개사의 의견에 따르면" 근래 월세 매물들의 거래가 많이 늘어나고 있으며 주택매매는 한달에 1건을 진행하기가 쉽지않다" 라고 말했다