서울집값 하락

100명 중 99명이 "하락한다"?

현재 서울 집값이 연속적으로 하락을 진행하고 있다.

한국은행의 "빅 스텝" 진행과 함께 전국적으로 주택시장이 얼어붙었다.

실제로 서울의 중개업자들을 대상으로 조사를 진행한 결과 "상승한다"라는 의견을 보인 중개업자는 0.7%에 지나지 않았다.

KB부동산 전망지수에 따르면 올해 7월 기준으로 74.3로 집계되었다, 이 수치는 2013년 이후 가장 낮은 수치로 집계된 것이다.

또한 높은 폭의 상승을 보였던 작년 7월에 비하여 46 가까이 하락을 한 모습이며, 작년 7월에는 120.2의 역대 최고로 집계되었다.

매매 전망 수치란? 100을 기준으로 초과 시 '상승한다', 미만일시 '하락한다'로 해석할 수 있다.

상급지는 영원하다던 서울을 기준으로 이야기를 한다면 2022년 7월 기준 매매 전망지수는 67.2로 최초로 60 선대로 진입한 것으로 볼 수 있다.

상급지의 상급지인 서울 강남권 마저도 68.7의 매매 전망 수치를 기록하며 현재 전국적인 주택장의 공기가 얼마나 차가운지 수치상으로 체감할 수 있다.

실제로 작년 말부터 시작된 고점 인식과 더해져 한국은행의 '빅 스텝'까지 진행되며 역사상 가장 차가운 주택시장을 우리는 보고 있다.

 

폭등한 기존 아파트 그렇다면 분양시장은 어떨까?

이미 분양이 완료된 아파트의 경우 분양가 대비하여 이미 많은 가격 상승을 이루었다, 그로 인하여 많은 수요층들이 진입하기에는 진입장벽이 높을 뿐 아니라 "이미 오를 만큼 올랐다"라는 고점 인식이 지배적이다.

그렇다면 분양시장은 어떨까? 현재 분양시장은 극과 극이라고 표현할 수 있다.

분양가 상한제를 적용받는 단지의 경우에는 현재 주택시장에서도 대부분 1 순위 청약으로 마감되지만, 그렇지 않은 단지의 경우 아무리 입지적인 우위를 점하고 있더라도 미분양 속출하고 있다.

실제로 분양가 상한제를 적용받지 않는 강북구의 대부분의 단지 같은 경우 소형평수의 주거상품들이 공급이 되더라도 대부분 10억 이상의 분양가를 형성하고 있으며, 시장가와 계산을 해보았을 때 합리적이지 못하다는 의견이 대부분이다.

건설사들도 금리인상과 함께 자재값 및 인건비 인상 들으러 인하여 사업성이 떨어지는 분양가 상한제 적용 단지를 진행하기보다는 그보다 규제로부터 자유로운 도시형 생활주택 등을 공급하며 실제로 공급이 진행이 되어도 수요가 그만큼 받쳐주지 못하는 상황이 발생하고 있다.

주거형 오피스텔 또한 마찬가지로 분양가 상한제를 적용받지 않는 곳이 대부분이기 때문에 오피스텔이 아파트보다 비싼 상황이 많이 발생하고 있다.

서울권의 경우 절대적인 주택공급의 부족을 느끼고 있지만 미분양 대거 발생하고 있는 이유는 바로 이것 때문이다.

 

그렇다면 투자수요는 어디로?

자본시장의 자금이 고여있다면 시장은 망가지고 만다, 그렇다면 현재 부동산 시장에서 자금은 어디로 몰리고 있을까?

최근에 다시 투자자들 사이에서 각광받고 있는 투자상품은 바로 '공시지가 1억 미만 주택'이다.

현 시장 가장 큰 이슈였던 종부세 완화가 진행이 되면서 주택수에 대한 부담감이 줄어들게 되면서 투자자들이 다시 한번 더 기회를 노리고 있다.

또한 공시지가 1억 미만 주택의 경우 취득세 또한 중과에서 배제된다는 장점이 존재하기 때문에 보유세 취득세 모두 부담감이 덜어진 상태에서 매물들이 해소되고 있는 모습이다.

개인의 경우 양도세에 대한 부담으로 1억 미만 주택을 취득하는 것을 꺼려하는 경우가 존재하지만, 법인의 경우는 다르다.

먼저 매매법인의 경우 취득세에 대한 부담이 가장 큰 부분인데, 1억 미만 주택의 경우 취득세가 1.1%로 고정되어있어 1억 이상의 주택 12%보다 매우 낮은 취득세를 납부할 수 있다.

또한 매매법인의 경우 양도세가 아닌 법인세의 개념으로 양도차익에 대한 세금을 납부하게 되는데 이 또한 개인 투자자에 비하면 단기 차익을 노릴 경우 매우 유리한 위치에 있어 법인투자자들이 다시 공시지가 1억 미만 주택들에 눈독을 들이기 시작했다.

실제로 서울 관악구 빌라들을 중심으로 매수세가 약간의 상승을 보이고 있다.